Comment acheter un terrain sans se faire piéger?

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TIMOTHE JACKSON/ CHALLENGES
TIMOTHE JACKSON/ CHALLENGES

L’achat d’un terrain en Haïti reste et demeure une problématique. En effet, les titres de propriété controversés débouchent assez souvent sur de longs litiges. Pourtant, la loi a défini le mécanisme pour faire l’acquisition d’un bien foncier en toute quiétude.

Les défis liés au transfert légal et officiel des terrains en Haïti sont tout de même complexes. Avec une procédure qui n’est pas toujours facile à comprendre, des frais et des dépenses qui peuvent atteindre jusqu’à 25 % de la valeur de la vente, les possibilités de conflits sur les propriétés foncières sont réelles. Et il est monnaie courante qu’un vendeur de terrain ne dispose d’aucun titre légal. Par conséquent, une personne désireuse d’acheter un terrain doit a priori Maîtriser plusieurs paramètres.

Procédure d’achat et de Vente légale
« Une vente existe à partir du moment où il y a accord sur l’objet et sur le prix, même avant le paiement du prix », rappelle le notaire Lesly Alphonse dans une entrevue accordée à une station radio de la capitale. Il explique qu’ « il y a deux formes légales pour vendre un terrain en Haïti : la vente par acte authentique et la vente par acte sous-seing Privé ».
Comme le précise Mr Alphonse, « L’acte authentique est dressé par le notaire et obéit à des principes stricts requis par la loi ». Ledit acte doit être enregistré à la Direction de l’Enregistrement et de la Conservation Foncière (DECF) de la DGI dans la commune où se situe le bien, et la transcription doit se faire au Bureau de la Conservation Foncière et des Hypothèques rattaché au Tribunal civil de la même juridiction. Cet acte est valable dès sa signature devant le notaire. Et il poursuit son explication en précisant que « L’acte sous-seing Privé est un accord entre deux personnes sans l’intermédiaire d’un notaire qui constate la volonté des parties sur l’objet et le montant de la vente ». La vente sous-seing privé n’obéit pas à des formalités requises par la loi, mais parfois elle inclut certaines étapes de la procédure formelle, comme la promesse de vente et l’arpentage. « Parfois elle est signée devant un avocat ou un juge de paix », explique le notaire.  Mais celui-ci n’est pas toujours légalement accepté comme un titre de propriété sauf s’il est correctement enregistré et transcrit auprès de la (DECF) pour être opposable aux tiers. Elle suit une procédure de vente en 4 étapes majeures : 1- la promesse de vente, 2- L’arpentage, 3- l’acte de vente authentique, 4- L’enregistrement et la transcription de l’acte de vente moyennant le paiement des droits et taxes à la DGI.

Signature devant un notaire
Le rôle du notaire est d’authentifier la transaction pour éviter toutes contestations ultérieures. Dans son acte authentique, il lève l’hypothèque s’il y en a, calcule les frais et taxes dues à l’administration, assure la publicité foncière (pour informer les tiers du changement de propriété), informe le cadastre, vérifie l’état civil des parties, vérifie les plans et procès-verbal d’arpentage et assure vis-à-vis des parties le respect de toutes les obligations légales et fiscales après signature. Mais « en raison de la façon dont le registre foncier est mis en place, et parce que les lois de succession accordent des droits à tous les descendants, même les propriétaires ayant un titre incontestable et enregistré peuvent être entraînés dans un conflit relatif à leurs terrains », précise le notaire Lesly Alphonse. À ce moment-là, l’acheteur doit savoir si le vendeur exerce un droit de propriété réel sur le bien ou si celui-ci est un héritier. Le propriétaire est celui qui a un droit réel absolu sur le bien, qui peut user (usus), tirer des fruits du bien (fructus) et d’en disposer (abusus). En revanche, un héritier peut vendre son bien, mais s’il existe d’autres héritiers il doit avoir leurs consentements dans un mandat.

Paiement et frais
Le jour de la signature de l’acte de vente, le notaire procède à l’encaissement : 1- du montant de la vente, 2- des Droits de mutations (droits d’enregistrements) qui sont des taxes versées à l’État et aux collectivités territoriales liées au changement de propriétaire, 3- d’une provision de mutation pour obtenir le relevé cadastral, 4- des émoluments (qui sont les frais de rémunération du notaire fixée en fonction du prix du bien vendu).
« Bien qu’il existe un contexte faible de politique publique pour le foncier en Haïti, l’achat et vente du bien foncier a un rôle fondamental dans le projet de reconstruction post-séisme », fait remarquer le notaire et l’insécurité de la possession, explique-t-il, constitue un des obstacles au développement économique que l’Office National du Cadastre (ONACA), la Direction Générale des Impôts (ou DGI), et le Ministère de la Justice doivent prendre en considération afin d’épargner aux acheteurs et aux vendeurs des conflits inutiles.

Marc-Evens Lebrun